第 14 节: 屋业发展

仁保县是马口森境内的第二大城镇，被界划为二线城市，多年来一直是华商汇聚发展的聚财地。经历繁华，后受两场经济风暴冲击，发展裹足不前。

随着政府推行多项振兴经济措施，各项便利设施与基建愈趋完善，愈多房屋及商用物业及其产业链延伸的发展，均使到马口的城市发展越变酵熟及繁荣。

马口新区房地产正是置业的热点,带动购房需求，是一座小而美的宜居县城。

早于60、70年代，马口因木材业及种植业的蓬勃发展而经济腾飞；一度被美誉为“小金山”。

80年代中期因经济衰退及90年代的区域经济风暴，阻滞了经济增长和发展。

迎来更多花园住宅
马口锺氏兄弟建筑公司主席钟明甫受访时说，1962年起，在百家村是最早获得政府批准推行房屋计划的新区，但只有100间房屋。当时并未有完整的基建规划，包括沟渠及道路设施。这占地20英亩的新发展区，成了华人新村内建屋规划最新秩序的住宅区。

继百家村的发展，紧接着是广合花园的应市，是当时首个获得批准的建屋规划，也由此启动房屋企业。之后，马口迎来了更多的花园住宅区，包括卫星市花园、益美花园、苏南、潘积、东方花园、亲善花园、万川花园、拉丁花园的崛起，过后发展触角还延伸到市区，即启文学校范围的商业区。

朱区的屋店挺抢手 新发展缩减朱区新村范围
锺明甫说，90年代朱区的新开发更是后来居上，新的建屋发展逐步缩减朱区新村的范围。较偏远的马口花园、公主城也相继崛起，再扩大发展至今日的太子城，成为马口南区的屋业发展热点。

马口市区以北的商店区，也由嘉乐商业中心、丽雅商场区、公园商场区近10年来蓬勃发展，更是后来居上，带旺马口的经济活动。

目前，锺明甫选择在益梳添油站对面的大路范围展开兴建的3层楼商铺，也发展成为新的商业区，而且该区的商铺都很畅旺，很快被抢购一空。

银行申贷审核严 抑制商铺抢购潮
马口区天然资源丰饶，小园主入息丰厚，只因申请贷款文件资料不完整，较难获银行批准贷款购买商铺。

2013年7月始，虽然马口区的商用物业面对贷款渠道变窄的问题，但市场需求仍很强劲。在马口有一奇异的市场现象，就是一些地区屋价虽高，但租金却低廉，投资回报颇低。例如一间价值约70万令吉的商铺，只能赚取1500至2000令吉租金，但市区3层楼街铺的租金则比较高，租金高达3500令吉

由于银行对商铺贷款申请的审核态度严谨，约三分之一的申请均遭到拒绝，这或多或少会抑制商铺屋业的抢购热潮。

产业市场需求强劲 发展商进驻寻商机
根据市场分析，马口的房屋及商铺市场需求还是颇强劲，很多发展商均认为马口房地产发展前景广阔，比起竞争激烈的一线城市的发展空间更大。因此吸引愈多发展商的进驻，到马口寻找新市场，布局商业地产。

锺明甫认为，马口市区与周边地区有极大发展潜能，远郊区则还未是最佳的发展时机。

马口城镇北临吉隆坡，向南可通抵金马士的铁路枢纽，直抵新加坡，西靠吉隆坡国际机场，东接彭亨关丹，拥有畅通四方及左右逢源的交通网，深具策略性的区位优势。

他相信，若再能推出大型房企配套及发展规划，在马口好些新兴区域的商铺，在培养一段时间将能迎来爆发期。这会给购屋者带来惊喜，后期增值的空间会愈来愈大。

精心打造崭新商区 带领房产晋新时代
马口屋业后起之秀郑玉水实业有限公司，以全新概念，在马口推出商用物业楼盘，带来新气息。

该公司在市中心大胆推展新的商场物业，精准策划及配合新的概念，打造成一个具时代感及现代化的商圈区，带领马口区的房产进入全新时代，并形成新的增长点。

该公司董事主席郑标辉告诉《产业周刊》说，在马口策划发展3个商业区，包括在巴士车站，建25幢3层楼商铺及一幢新式批发公市与零售商铺。

发展着重绿化环保
另外，在朱区惹兰美华推事庭附近，发展21间双层及3层楼店屋。

郑玉水实业也计划在万乐镇推展AURORA北极光广场计划，建28幢3层楼商铺及一幢4层楼的时尚酒店。

我们发展的这些项目，都着重绿化环保，以绿色自然设计为发展基调。”发展新区有主题餐饮，精品街铺，给投资性商业物业带来发展红利。

郑标辉说，近10年来房地产行业发展蓬勃，是马华全面激活走强的新时期。周边范围垦殖区人口增多，均带动屋业的市场需求。

万乐镇成畅旺热区
郑玉水实业有限公司销售经理郑素璇指出，在万乐镇前面发展的时尚酒店，给游客提供住宿便利，特别是到商人及推销员均可在此休息。

因马口坐落在森境内的中部，是通畅八方的交汇点，从芙蓉欲往关丹，均可在这里留宿再续程，因此近年来酒店业发展愈趋蓬勃。

该公司在市街区发展现代化公市及蔬菜批发市场，双层楼公市，设备完善，给马口消费民众新的消费体验。商铺建竣后，已有70%商铺经营生意，骤然成为马口的畅旺热区。(资料来源：网若)

2014年马口市场放缓
屋业销售市场降温变缓，发展商采取“守的策略”，零散推行小规模建屋发展计划避险。

根据市场反映马口区的房屋于近年来很少外埠消费者到来购屋，一般都只能“内销”,或是马口人为提升住屋环境，脱售旧的住屋换大屋。

2016年马来西亚经济将面临更大挑战
2016年，原产品价格低迷，再实施新的土著固打制及银行严谨放贷，对发展商来说，是一项打击，发展商也不敢贸然斥资推行建屋计划。

房屋市场放缓导因
1.银行采取严厉的贷款条例以防止呆账
2.推行大型建屋计划，政府规定50%的房屋必须保留给土著。

虽然经济放缓，但地价仍企高，未见有人贱价抛售土地，尤其是发展商较早前高价洽购的地段，不可能低价建屋，加上建材价格飙升，房屋及店屋不可能相应调低售价。

马口引燕业
燕屋的起源就是燕农或燕屋投资者建给金丝燕集体栖息、筑巢、交配以及繁殖的“酒店”。在东南亚生产燕窝行业称之为引燕业。马口镇是一个被橡胶园和油棕园围绕着的农耕埠，四周还围绕了多个山丘以及树林，在这个大自然的环境下最适合金丝燕聚居。

1997年亚洲金融风暴，一场金融危机导致各行各业深受打击，马口许多店铺租不出。

1998年，大批印尼华侨涌入马来西亚，并将引燕技术带入大马。那时的马口大街上，可以看到10间店屋中有60%都是燕屋。随后，引燕者开始在市郊寻找地点并兴建燕屋，包括独立式、两层、三层和甚至四层的建筑。在大街上，每天清晨和傍晚，经常能看到无数金丝燕在空中翱翔。

在2000年到2010年这段时间里，引燕业蓬勃发展，不仅带动了燕屋如雨后春笋般的建设，几乎每个空置的店铺都有人竞相租下，希望分一杯燕窝的汤。甚至燕窝板的供不应求也导致板厂需要日夜赶工

由于燕窝需求量大增以及价格猛涨，马口燕屋数量暴增至600余间，大部分集中在马口、马身新村、弄边及榕吉新村。单单马口市镇，就成为森州最大的燕屋市镇，产量也冠全州。

引燕业虽发展蓬勃、但失败率偏高
2011年，中国假血燕风波加上受到烟霾袭击，严重影响生态环境。燕子寻食受到影响而另寻栖息地，导致燕子数量锐减，无形中使到燕窝的產量也受影响。

马口曾经风靡一时的引燕业，表面看来是一本万利。然而，实际情况是，引燕业非常具有挑战性，失败率极高，有些投资者的燕屋项目成绩极不理想，失败率高达七成。已经投入大量资金的业主们拒绝再次投资以维修燕屋，而是让其缓慢发展或无所作为。一些燕屋业者已将不成功的燕屋改建为商店或用于其他用途，燕屋建设热潮逐渐减退。

KFC肯德基快餐店成为IOI新市镇居民和游客的必访之地。它提供了便利的停车设施和幽雅的环境，使其成为美食爱好者的新宠。同样地，TESCO百货公司也吸引了大量顾客，提供了充足的雨蓋停车场，确保顾客在购物过程中避免受到阳光暴晒或雨淋的困扰。

新市镇还注重满足居民的住房需求，数座可负担房屋在大水湖的映衬下崭露头角。这个拥有碧波荡漾、绿树婆娑的社区，为居民提供了优美的生活环境。而高级住宅区则是为追求更高品质生活的人们而打造，为城市的发展增添了一抹精致的色彩。

完善的基础设施和平坦的道路，路旁的树木和竹丛点缀，展现了发展公司对客户的细心关怀。IOI新市镇成为马口地区的发展重镇，其成就将永远铭刻在历史的长河之中。

2013年2月，IOI新市镇在马口地区崭露头角，一条由500吉园坵通向弄边路的新道路为新市镇的步伐揭开序幕。这条全新的路线，就像一张通往未来的地图，象征着新市镇的崭新开端。

2017年6月19日，IOI新市镇举行了盛大的开幕典礼，由IOI集团总裁丹斯里李深静主持，这是一次具有历史意义的仪式。出席嘉宾还包括森州务大臣拿督斯里莫哈末哈山和马口州议员周世扬。